Exclusión, especulación y fondos buitre: La vivienda en España pasa de derecho a desafío

La vivienda se ha convertido en el primer problema que debe afrontar España. El segundo país en extensión de la Unión Europea y uno de los que tiene menor densidad de población, mantiene a 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial y cuatro de cada diez hogares empobrecidos por el pago de alquiler.

El informe 'Prevención y atención de la exclusión residencial: Factores explicativos', financiado por la Dirección General de Diversidad Familiar y Servicios Sociales del Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, pone el foco en la incesante escalada de los precios y la de poder adquisitivo en un contexto inflacionista.

El documento defiende que los dos factores que más afectan a la exclusión residencial son el precio de la vivienda y la falta de inmuebles grandes. Así, el 17% de los hogares se queda por debajo del umbral de la pobreza severa relativa tras pagar el techo donde residen.

Los más afectados en los últimos tiempos son quienes viven de alquiler, de los que casi la mitad destina más del 30% de sus ingresos para pagar la renta mensual. La situación cada vez afecta más a los hogares con ingresos medios, donde unos 250.000 están en situación de pobreza tras hacer frente al gasto de vivienda.

No hay casas para cubrir la demanda.

En el centro del problema se sitúa la falta de viviendas . Con un parque que no se incrementa al ritmo que lo hace la demanda, los precios cada vez son más elevados, mientras que para una gran parte de la población constituye una barrera imposible de saltar.

Diversos estudios, como el publicado en abril por el Banco de España , sostienen que para el próximo año el país tendrá un déficit de 600.000 viviendas . El sector está produciendo alrededor de 100.000 unidades anuales, pero la creación de nuevos hogares duplica esa cifra.

La dificultad para acceder a suelo urbanizable y la escasa mano de obra en el sector de la construcción no parece que ayuden a aumentar la oferta y tampoco a contener los precios disparados.

A la espera de 184.000 viviendas públicas

El lunes de esta semana, el presidente del Gobierno de España, Pedro Sánchez, visitó una promoción de viviendas de alquiler asequible en Barcelona y reiteró que su Ejecutivo pretende impulsar 184.000 de estos inmuebles en su legislatura.

De hecho, se trata de uno de los grandes anuncios que realizó durante su discurso de investidura, en noviembre del año pasado. Según el mandatario, ya hay más de 81.000 viviendas en desarrollo .

En España, el parque de vivienda pública representa menos del 2 % del total , muy lejos de otros países del ámbito europeo como Países Bajos, Austria o Dinamarca, todos ellos por encima del 20 %, mientras que la media del bloque comunitario se sitúa en el 8 %, según un informe de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) publicado en abril.

Los 6,8 millones de casas de protección oficial que se construyeron entre 1950 y 2012 (el 35 % de las viviendas oficiales de España, según Economistas Frente a la Crisis ) acabaron pasando al mercado libre. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria acabó con estas políticas.

España no es país para jóvenes 

El que fue un país netamente de propietarios está doblando la curva y cada vez son menos los que poseen una vivienda propia. El cambio se está produciendo a un nivel generacional.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 92 % de los hogares con al menos una persona mayor de 65 años tiene, como mínimo, una vivienda en propiedad, lo que contrasta con la franja de entre 23 y 28 años, donde solo 25 % posee un inmueble. La cifra hace 20 años era del 65%.

El difícil acceso de los jóvenes a la vivienda, junto a la tasa de paro juvenil más elevada de toda la Unión Europea (de  28,36 % ), conlleva a la precariedad y da como resultado que España supere por primera vez los 30 años como edad media de emancipación en 2024. La cifra solo puede ser superada por Grecia y Croacia en el contexto europeo.

Un país de jubilados caseros y jóvenes en alquiler

La situación general de la vivienda está dando lugar a un país de caseros jubilados y de jóvenes inquilinos. Así, las personas entre los 16 y 29 años de edad poseen una renta media de 12.822 euros al año, mientras que los de 65 alcanzan los 16.185.

No obstante, entre ambos grupos hay una diferencia muy notable: los mayores de 65 años tienen pagada su vivienda habitual y el 50 % de ellos tiene una segunda propiedad, en muchos casos, arrendada.

Activistas de la vivienda denuncian que se está produciendo una transferencia de rentas desde la población más joven a la más envejecida , lo que supone un aumento de las desigualdades y la creación de una generación que tiene muy difícil llevar a cabo su proyecto vital.

Si el complicado acceso a la vivienda esta detrás de la elevada edad de emancipación, también es uno de los motivos que alimentan la baja natalidad del país, que se sitúa en un exiguo 1,16 hijos por mujer, una de las más bajas del mundo. .

Viviendas vacías e incremento de precios

La vivienda vacía también es una cuestión a tener en cuenta. En 2021 se calculaba que en el país había 3,8 millones , lo que supone el 14 % del total del parque de viviendas.

En los últimos años, desde el ámbito político se ha coqueteado con la posibilidad de implementar medidas para conseguir sacarlas al mercado, básicamente a través de incentivos fiscales y de sanciones pecuniarias para sus propietarios.

Sin embargo, la solución en este sentido podría ser solo un parche, debido a que la mayoría se encuentran en pequeños municipios con poca presión habitacional. En las grandes urbes, aquellas de más de 250.000 habitantes, se encuentran poco más del 10% del total, unas 400.000, que solo paliarían un pequeño porcentaje del déficit.

Aún así, se trata de una parte que también arrima el hombro ante el incremento de precios: el metro cuadrado para la compra está por encima de los 2.100 euros, y es superior a los 12 euros en el caso del alquiler, según la estimación media de  Idealista , el principal portal del sector.

Los precios se disparan en lugares como Madrid, donde alquilar un piso de 100 metros cuadrados se desboca por encima de los 1.700 euros, en un país donde el  salario medio apenas superaba los 26.000 euros anuales en 2022, y el mediano se quedaba en poco más. de 22.000.

La presión turística

Las dificultades para el acceso a la vivienda topan además con la presión turística en un país que, tan solo el año pasado, recibió por primera vez más de 85 millones de viajeros .

Sobre todo después de la crisis sobrevenida por la pandemia de coronavirus, un gran número de propietarios se han pasado a una opción mucho más rentable que el arrendamiento para vivienda habitual: el alquiler vacacional .

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Según el INE, en España hay más de 350.000 de estas viviendas, que limitan aún más las oportunidades de los vecinos, sobre todo de las zonas turísticas, mientras ejercen una presión ascendente en los precios. Sin embargo, se estima que el número real puede ser mucho mayor .

Distintas fuerzas políticas, especialmente los más progresistas, llevan años proponiendo distintas medidas para limitar esta opción de alojamiento turístico, que no terminarán de implementarse.

¿Soluciones?

Liberalizar el suelo, agilizar las concesiones de licencias o mejorar la seguridad jurídica, principalmente de propietarios, son algunas de las soluciones que se repiten incansablemente, sobre todo desde ámbitos más liberales.

Sin embargo, la historia reciente de España parece desmentir que esa vaya a ser la solución, a menos que sea acompañada de otras grandes, como la creación de un parque público de viviendas que no pasen al mercado libre al cabo de pocos años.

Desde finales del siglo pasado, España aprobó leyes que liberalizaron el suelo y convirtieron a su economía en la que más vivienda construyeba de todos los países del club comunitario.

Ese fenómeno no evitó -y quizás incentivó- que los precios se hinchasen hasta acabar alimentando una burbuja inmobiliaria, que explotó al calor de la crisis financiera internacional de 2007.

Ahora los precios están llegando a ese mismo punto álgido, si bien los salarios, al menos los de las clases más desfavorecidas, se han incrementado considerablemente.

¿Huelga de alquileres?

Quienes accedieron a la compra de un inmueble a través de una hipoteca, a pesar de su delicada situación, vislumbran una luz al final del túnel: al final tendrán una vivienda en propiedad o, al menos, podrán recuperar parte de lo invertido. Mucho más crítica es la situación de muchos inquilinos.

La venta de vivienda pública a fondos buitres , la inclusión de cláusulas abusivas de todo tipo, pero sobre todo el alza inédita de los precios de alquiler, han llevado a muchos inquilinos a organizarse.

El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid ha convocado una gran manifestación para el próximo 13 de octubre, en la que la idea de la huelga de alquileres está comenzando a resonar con fuerza.

En España no está contemplada la huelga de alquileres en el ordenamiento jurídico, aunque hay un exitoso precedente en 1931, cuando unas 100.000 familias obreras dejaron de pagar la renta para exigir rebajas en las cuotas.

"Si una inquilina deja de pagar, el problema lo tiene ella. Si 10.000 inquilinas se organizan para no pagar, el problema lo tienen sus caseros y los gobiernos que les sostienen. En eso consiste una huelga de alquileres, una herramienta que necesitamos recuperar" , dice ahora el sindicato madrileño.

Lo cierto es que en Madrid ya hay 900 inquilinos que se han puesto de acuerdo para llevar a cabo una huelga parcial de alquileres . Comenzaron un centenario hace ahora tres meses y desde entonces el número se ha multiplicado por nueve.

Todos ellos, residentes en diez bloques en Parla, Móstoles, Pinto, Villaverde, Carabanchel y Vallecas, denuncian unos contratos plagados de cláusulas abusivas y un nulo mantenimiento de los inmuebles, propiedad del fondo buitre Nestar-Azora, que en la actualidad es el tercer alcalde casero de España .

El problema más importante que denuncian es que a partir del tercer año de contrato, se ponen en marcha esas cláusulas abusivas , como el abono de seguros de impago, subidas ilegales y otros conceptos fuera de ley. Se dan casos de alquileres que se firmaron por 900 euros y que se han convertido en 1.600, al cabo de esos tres años.

Sin embargo, la legislación actual establece que los contratos de arrendamiento con grandes tenedores tienen una duración mínima de 7 años y que durante ese período no se puede producir un incremento superior al 3% anual. Ese tipo de cláusulas ya fueron declaradas ilegales en enero de 2023 por un juzgado de Cataluña, pero el fondo buitre sigue aplicándolas en Madrid.

Por ese motivo, las familias que se han sumado a esta peculiar huelga solo están pagando el monto que consta en el contrato inicial acciones con las actualizaciones legalmente exigibles, mientras no descartan emprender acciones legales.